DVF : comprendre les prix immobiliers réels avec les données notariales

Quand un agent immobilier vous cite des "comparables" ou que vous cherchez à estimer votre bien, la seule source vraiment fiable ce sont les prix réels des ventes passées — pas les prix affichés dans les annonces, qui ne reflètent pas ce qui a été effectivement payé.

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la source officielle de ces données en France. Gratuite, publique, exhaustive — et pourtant encore peu utilisée par les particuliers.

Qu'est-ce que la base DVF ?

La DVF est une base de données produite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle recense l'ensemble des mutations (ventes) de biens immobiliers et fonciers enregistrées par les notaires en France.

Ce qu'elle contient :

• Le prix de vente acté
• La date de la transaction
• L'adresse du bien (numéro de rue, commune)
• La nature du bien (appartement, maison, terrain)
• La surface habitable et la surface du terrain
• Le nombre de pièces
• L'étage (quand disponible)

Ce qu'elle ne contient pas :

• L'état du bien (neuf, rénové, à rénover)
• Le DPE au moment de la vente
• Le prix affiché en annonce (seulement le prix acté)
• Les conditions de vente (vente en viager, licitation…)

Depuis quand les données sont-elles disponibles ?

La DVF est accessible au public depuis 2019, avec des données remontant à 2014. Elle est mise à jour chaque semestre par la DGFiP.

Il existe aussi DVF+, une version enrichie produite par le CEREMA, qui ajoute des identifiants de parcelles et facilite les croisements avec d'autres bases de données.

Comment accéder aux données DVF ?

1. Via app.dvf.etalab.gouv.fr (le plus simple)

Le site officiel propose une carte interactive : vous cherchez une adresse, vous voyez les ventes récentes sur une carte, avec le prix et la surface. Idéal pour un aperçu rapide.

2. Via data.gouv.fr (pour les fichiers bruts)

Les fichiers CSV bruts par département sont téléchargeables. Utile pour les professionnels ou les analyses à grande échelle. Les fichiers sont volumineux (plusieurs centaines de milliers de lignes par département).

3. Via des outils intégrés

Des plateformes comme Faro.immo intègrent les données DVF directement dans leur interface : vous entrez une adresse, vous voyez les ventes dans un rayon de 500 mètres, filtrées par type de bien et surface comparable.

Comment lire les données DVF pour estimer votre bien

Étape 1 : identifier les comparables pertinents

Un comparable pertinent, c'est un bien vendu :

• Dans le même quartier (idéalement à moins de 300-500 m)
• Dans les 24 derniers mois (au-delà, le marché a pu évoluer)
• De même nature (appartement ↔ appartement, maison ↔ maison)
• De surface proche (±20 % de votre surface)

Étape 2 : calculer le prix au m²

Le prix au mètre carré est la métrique de base. Mais attention aux pièges :

• Un T2 de 35 m² se vend en général plus cher au m² qu'un T4 de 100 m² dans le même immeuble — les petites surfaces sont plus liquides
• Un rez-de-chaussée vaut 10 à 20 % de moins qu'un étage élevé équivalent
• Une terrasse ou un jardin ajoute 5 à 15 % selon la localisation

Étape 3 : ajuster selon les caractéristiques

La DVF vous donne un prix de marché brut. Pour estimer votre bien précisément, il faut ajuster :

| Critère | Impact sur le prix | |---|---| | Étage élevé + ascenseur | +5 à +15 % vs RDC | | Vue dégagée | +3 à +8 % | | DPE A ou B vs D | +6 à +12 % | | DPE F ou G vs D | −10 à −20 % | | Parking inclus | +3 à +6 % en province, jusqu'à +15 % à Paris | | Travaux à prévoir | −5 à −15 % selon l'ampleur |

Les limites de la DVF

Les données sont décalées dans le temps

Une vente notariée en mars 2026 n'apparaît dans la DVF que 3 à 6 mois plus tard. En marché volatil, les données les plus récentes dans la DVF ont déjà quelques mois de retard.

Elle ne distingue pas l'état du bien

Deux appartements identiques en surface et localisation peuvent avoir été vendus à des prix très différents selon leur état de rénovation. La DVF ne le dit pas. C'est là qu'un professionnel qui connaît le marché local apporte de la valeur.

Les ventes atypiques faussent les moyennes

Une vente en viager, une licitation judiciaire, ou une vente entre membres d'une même famille à prix réduit entrent dans la DVF mais ne reflètent pas la valeur de marché. Il faut exclure les valeurs aberrantes.

Elle ne couvre pas les DROM et certains territoires

Les départements d'Outre-Mer ont leurs propres bases, et la couverture peut être incomplète pour les zones rurales à faible activité.

DVF et estimation professionnelle : complémentaires

La DVF est un outil de référence, pas un substitut à une estimation professionnelle. Un bon agent immobilier utilise la DVF comme point de départ — et l'enrichit avec :

• Sa connaissance des biens vendus (état réel, conditions de vente)
• Les données d'offre actuelle (concurrence dans le secteur)
• Son carnet d'acheteurs actifs

La combinaison DVF + DPE + expertise terrain est ce qui produit l'estimation la plus juste.

Conclusion

La DVF est la seule source de données sur les prix réellement payés — pas les prix espérés. L'utiliser correctement, c'est négocier et vendre avec des faits plutôt que des impressions.

Faro.immo intègre les données DVF dans un rayon de 500 mètres autour de votre bien, combinées au DPE officiel ADEME, pour vous donner une base d'estimation solide avant même de contacter une agence.